2015-12-25 16:02:25来源：南方日报
近日，万江的土地市场可谓一天之内经历了冰火两重天。当天上午，万江石美社区地块刚刚拍出了新的单价“地王”，由金地集团6.6亿元竞得；而在下午，位于拔蛟窝的地块虽然距离新“地王”只有两公里，起拍价也更低，却惨遭流拍。
两宗地块的不同命运表明了开发商对于万江的房地产开发持分歧态度。根据当前该区域的销售情况来看，万江的住宅地产销售速度比商业地产销售速度快不少，拔蛟窝地块商业体量过大，导致开发商不敢贸然出手。
近年来，在东莞的市区四街道中，万江所拥有的居住资源是最丰富的，号称坐拥“三河四片五岸”的丰富水岸资源，但万江的住房均价在市区中是最低的，甚至比不上老莞城。近年来，万江不乏高端住宅区的开发，但无论从售价和欢迎程度上来看，与东城和南城相比，还是有明显的差距。
造成这种现象的原因有很多，比如自建房林立，没有连片上规模的土地，难以让房企抱团开发，每个项目都相对独立，难以形成居住资源的聚集。再加上如其名字，万江水道交错，交通成为制约房地产发展的因素。
然而这些不利因素正在消退。通过“三旧”改造，万江新中心片区商住用地从原来的40公顷增加到109公顷，同时增加了商业、金融用地的比重。未来东莞中心城区7大生活单元万江占了3个，成为未来楼市发展的重点区域。加上轻轨线路、过江通道等交通配套的建立，使万江的居住价值得到极大提升。
此外，万江未来在商业上的发展前景也将为楼市注入一剂强心针。近日出台的《万江街道商业网点规划（2016—2025）》，对万江商业发展进行前瞻性的规划与布局，确立要着力打造三大商圈。
万江接下来围绕商圈建设将推出一系列措施，包括加强商业网点布局规划的引导调控作用，将商业网点布局规划纳入城市总体规划中，引导网点空间与城市空间形态同步发展；加大对商业基础设施建设的政策扶持力度；提高商业集中度和规模化经营水平；鼓励新型业态、连锁业态的发展等。
笔者认为，这意味着万江房地产市场将形成三大主流板块。商圈的打造也将让各类配套逐步完善。
据东莞中原研究部数据显示，第三季度万江住宅总成交328套，成交面积36663平方米，成交总额约3亿元，成交均价8263元/平方米，在全市排名不高。
销售情况的不佳并非因为万江楼市不被看好，而是因为如今万江所出售的多为旧盘尾货，新增供应缺乏，库存的消化周期不足4个月。
事实上，按照目前的土地规划，东莞的土地开发强度过高，尤以市区为甚。市区的其余三街道商品房项目开发已接近饱和，这也会使得万江更受房企青睐，迎来新的发展机遇。
天然的水资源优势、商业配套的完善、交通的改善，再加上万江处于东莞未来重点发展水乡片区中的重要地位，这使得万江的房地产市场在城区四街道中最具发展空间。
